【陆家嘴】一米好地的房地产共享经济
发布时间:2017.03.16

“创办一米好地的最大原动力和共享经济有关,我们希望通过一米好地平台标准化的操作方式,让资产端的租金收入和产权增值收入能够以更低的门槛被更多用户更便捷地享受。”一米好地创始人兼 CEO 冯印陶这么说。

这位 33 岁的海归 IT 兼金融男有一个特别的爱好:空间改造。在澳大利亚留学和工作期间自己住的房子就是 DIY 的,而如今他把这个爱好变成了自己事业的一部分。

一米好地是国内最早的新型空间收益权金融平台,专注于提供基于旧房改造和城市更新的创新型收益权金融投资产品,以助力房产改造,推动城市更新。

2014 年 10 月,一米好地的 1.0 版在澳大利亚上线,2015 年 3 月,回国创业的冯印陶把一米好地搬到了上海。如今,在一米好地平台上完成融资的项目数量已经达到了 196 个,融资金额超过了 1.6 亿元。


城市更新和消费升级大潮下的巨大机遇


2007 年冯印陶从东南大学本科毕业,随后他选择继续到澳大利亚读硕,专业是计算机和 IT。硕士毕业后他先后在麦格理银行和西太平洋银行总部任分析师、高级分析师、业务实现经理、项目经理,工作涉及到了资产证券化、金融租赁、数据分析、银行核心系统、总账系统等多个方面,并先后主持负责实施多个银行核心平台相关项目。

工作之余,善于思考的冯印陶没有闲着。2014 年末,还在澳大利亚工作的冯印陶利用空余时间搭建了一米好地平台的 1.0 版,并完成了首个项目:南半球最高楼“墨尔本 108”的精品公寓项目,共通过互联网筹资 237.5 万元。

墨尔本 108 项目的成功让冯印陶尝到了甜头,不过他意识到,更大市场在国内。于是2014 年底,冯印陶辞职回国,把一米好地带到了上海,开始探索城市更新和消费升级大潮下的新型生活和办公空间的巨大市场。


中国房地产市场的黄金十年过去后,如今已经进入深水期,房产供给逐步进入饱和,一、二线城市市中心可供新建开发的土地进入枯竭,新建楼盘主要集中在中外环。

例如,2016 年发布的“上海 2040”总体规划明确指出,未来 20 年内上海建设用地将只减不增,这意味着未来更多是对存量房产的“修修补补”和改造升级。

市中心存量的老旧物业大多年代久远,装修不符合现代审美、房型结构不合理,因而价值被严重低估。


“在国内,房产一开始只是为了满足住、办公、购物的功能性,随着消费升级,现在开始注重舒适感、艺术感与美感,改造对于国内房地产来说,是一个大趋势,”冯印陶说。

近两年,青年公寓品牌、联合办公空间、精品酒店、新型社区商业品牌如雨后春笋般涌现,越来越多的机构和个人参与到这个过程中来,他们低价租下这些老旧物业后进行设计、装修和改造,从中赚取租金差价或运营收入。


对于这些项目方可能面临的融资问题,一米好地在项目方(资产端)与社会资金(投资端)间架起桥梁,支持项目方快速获得资金,加速新型城市空间的改造。而通过互联网以酒店和公寓等收益权进行理财的方式也代表了未来的另一个趋势。


租赁收益权转让


目前,一米好地平台上项目的年化收益根据期限一般从 8% 到 13% 不等,项目以租赁收益权转让为主。

租赁收益权转让类项目指的是项目运营方通过一米好地将已有的租约收入或者预期运营收益提前折现,一次性获得项目应收账款或者预期收入的一部分,投资人将按照购买期限的不同获得定期资金回报 ( 通常为 3 到 12 个月的短期投资 )。项目主要集中在青年公寓、服务式公寓、新型办公空间、产业园区、体验式商业等新型房产空间领域。通过一米好地融资的新型房产品牌包括爱上租、恺亚、诺阁雅、魔方公寓、源涞国际、亚朵酒店、美豪酒店、水滴公寓、e 通世界、世鳌国际、溪瑞诗等。


近年来频频发生的 P2P 平台跑路事件让不少投资人到了谈“互金”色变的程度。在谈及跑路的互联网金融平台时,冯印陶都会先强调:“投资本身就是有风险的,没有任何平台能够保本,我们能做的就是以最严格的风控手段保证投资人的资金安全。”


冯印陶称,从一米好地上线至今,平台做到了“0 坏账、0 逾期”,相比于互联网金融行业内坏账率动辄 10% 甚至 20% 的水平,这个结果的确非常不容易。


一米好地平台上的每个项目都对应一处真实的房产,团队会对项目的产品结构、项目方应对风险能力、运营能力等进行综合评估。每个项目都会进行相应的产权调查、财务和法务调查,同时也会收集项目的租入和租出合同以及租赁者身份进行内部留存和记录。


除了预防性的风控措施外,一米好地也设置了补偿性的风控手段,包括要求项目实际负责人、主要股东或法人代表及其配偶承担连带担保责任、进行股权质押等。此外,一米好地也给每个项目设置了一定数额的保证金,项目出现问题时会优先使用保证金赔付。


“一米好地所从事的地产改造升级的互联网融资是一项创新的尝试,而‘新’通常也意味着监管的暂时滞后。”冯印陶曾经对媒体表示。


对于当前监管的空白,一米好地采取的是类比、保守策略,借鉴其他监管规范已经明确的资产类别平台要求积极获取相关资质,提前做好准备。目前一米好地已经和江西银行签署了资金存管协议,正在进行系统对接。同时一米好地也获得了商业保理牌照和私募基金牌照。

 

“米瑞”:房地产产权金融产品化的尝试


2017 年初,一米好地推出了新的不动产产权收益权交易产品“米瑞(MiniReits)”,从原来仅关注租金和收益权的金融产品,转向关注房产的产权本身。
“一米好地的初衷就是能够让用户分享房产的租金和产权收入,”冯印陶说,“米瑞意味着用户可以从投资房租转向投资房产本身。”


米瑞产品会有一定的持有期限与退出期限,首次持有 6 个月后可以在平台上转让。米瑞产品的收益分为两个部分,一部分是租金收益,大约占房价的 2%~3%,而另一部分则是房价增值带来的潜在收益。


谈到为什么会上线米瑞这款产品,一米好地 COO 陆诗冬说:“在金融领域中,不动产的风险相对于其他产品来说是较低的。同时,未来持有物业的方式肯定会改变,全额付款或者贷款买房的方式将会通过互联网持有物业份额所替代。”


冯印陶指出项目方其实也有这样的需求:“我们合作的青年公寓和轻资产运营方很多希望能够有基金等机构持有底层资产,然后把管理和运营交给合作伙伴。其实运营方最担心的是底层资产的稳定性不高。例如运营方可能同某一小业主签了 5 年的协议,但刚过了 2 年小业主反悔了,这会给运营方投入的装修和运营成本造成损失。”


“共同持有房产”是如何实现的呢 ? 冯印陶解释说一米好地会通过合理路径完成房产权益的拆分:即通过专门设立的法人“专门目的载体”(SPV)持有房产,而投资人实际是通过这个 SPV 去持有房产的产权收益权。


“产权过户后,平台的风控其实就完成了,这意味着投资人的风险降低。投资人不直接持有房产也降低了政策风险、简化了风控流程。”


除了“一米好地”这个专注于“金融端”的平台,冯印陶还成立了另外一家完全独立的专注“资产端”的联合办公空间品牌“米域”,目前
在上海已经有 10 个项目完成,2017 年底将会拓展到 20~30 个。


虽然监管还有不确定性,但一米好地已经获得了资本方的认可。成立以来一米好地成功进行了三轮融资,去年互联网金融融资遇冷的时候,一米好地的母公司米地控股在 8 月份获得了由 A股上市公司中南控股旗下的中南资本领投的 1 亿元人民币融资,据悉此轮融资资金将用于深度开发新型空间收益权金融产品和加速扩张新型共享空间产品。


“一米好地的商业模式是资产证券化非常有益的探索和补充,虽然监管还未最终明确,但我们相信一米好地做的事情代表了今后发展的大趋势。”中南资本总裁邱泽勇说。

 

来源:第一财经《陆家嘴》杂志

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